V jakém ročním období je lepší koupit venkovskou nemovitost?

5 faktů, které potřebujete vědět, pokud se rozhodnete koupit letní dům

Koupě domu s pozemkem je plná mnoha úskalí. Zde je důležité nevynechat detaily a co nejvíce eliminovat právní rizika, která jsou při nákupu příměstské nemovitosti výrazně větší než při nákupu městského bydlení. Vyplatí se také zvážit dobu nákupu dachy, umístění místa a samozřejmě věnovat velkou pozornost dokumentaci. Odborníci dotazovaní RBC Real Estate hovořili o pěti nuancích, které potřebujete vědět, pokud se rozhodnete koupit venkovskou nemovitost.

№1 Dokumenty

Při nákupu dacha musíte pečlivě prostudovat titulní dokumenty. Musí být správné, platné a odpovídat skutečným parametrům objektu. Za pozornost stojí především historie nemovitostí. „Zkontrolujte předchozí transakce týkající se dachy a zjistěte, zda nedošlo k nějakým nezákonným transakcím nebo porušení něčích práv, když byly provedeny. Ujistěte se, že na objektu nejsou žádná omezení,“ radí Denis Frolov, vedoucí obchodní praxe advokátní kanceláře BMS. Před transakcí je také důležité se ujistit, že vlastnictví prodávajícího je zapsáno předepsaným způsobem. K tomu je nutné vyžádat si dokumenty potvrzující řádné provedení a státní registraci vlastnictví pozemku s domem, doporučuje Dmitrij Taganov, vedoucí analytického centra společnosti Inkom-Real Estate. Vysvětlil, že od ledna do června 2016 se jedná o osvědčení o státní registraci vlastnických práv a od července 2016 je tento dokument výpisem z Jednotné státní evidence nemovitostí. V dokladech musí být uvedeny i povolené druhy staveb. „Pozemek by se neměl nacházet v zóně městského plánování nebo v zóně expanze, rekonstrukce dálnic, protože v tomto případě může být zabaven,“ poznamenala Julia Antyasova, vedoucí novogireevské kanceláře Miel-Network of Real Estate Offices. Při nákupu letního domu je s hranicemi pozemků spojeno mnoho rizik. Kvůli nim jsou možné vážné konflikty se sousedy, které často míří k soudu. „Před transakcí se ujistěte, že dokumenty odrážejí skutečné hranice. Stojí za to mluvit se svými sousedy – pokud se vyskytnou nějaké problémy, obvykle si toho jsou vědomi. Dále je nutné vyžádat si veškeré dokumenty související s komunikacemi – vodovod, elektřina, plyn,“ zdůraznil Vladimír Starinský, vedoucí partner advokátní komory Starinsky, Korchago and Partners.

№2 Cena

Jedním ze základních faktorů při výběru venkovské nemovitosti je její cena. Cena vhodné dachy v moskevské oblasti začíná od 250 tisíc rublů. — za tuto částku si můžete koupit letní chatu ve vzdálenosti více než 100 km od Moskvy se starým jednopatrovým domem, objasňuje Taganov. Maximální náklady na daču mohou podle něj dosáhnout několika milionů, jde-li o moderní dům v prestižní lokalitě. Průměrná cena dachy v Moskevské oblasti je dnes 6,3 milionu rublů, upřesňuje odborník.

Pozdní podzim je na venkovském trhu považován za mimosezónu, v tuto dobu je možné získat dodatečnou slevu až 15 %. Pokud se však chystáte něco stavět, je třeba myslet na to, že déšť a mráz mohou proces zpomalit. „Standardní metodou pro získání slevy je nalezení nedostatků, které jste připraveni prokázat prodejci, ale které pro vás nejsou kritické. Můžete si například dát pozor na nerovný terén lokality, její zarostlý vzhled, přítomnost stromů, které je třeba pokácet a podobně,“ říká analytik Inkom-Real Estate.

# 3 Kdy si vybrat dům

Na rozdíl od bytu je při koupi letního domu zásadní, kdy nemovitost vybrat. Tradičně jsou venkovské prázdniny spojeny s teplým obdobím – jarem a létem. Nejlepší je si však dům prohlédnout za nepříznivého počasí, nejlépe na podzim. Právě v letošní sezóně můžete zkontrolovat, zda střecha neteče, zda okna a dveře těsní. Navíc v chladném počasí bude hned jasné, jak teplo dům udrží a jakou rychlostí se otepluje a ochlazuje.

#4 Umístění

Někteří si vybírají dače blíže k hlavnímu městu, aby neztráceli spoustu času na cestě domů, jiní se naopak snaží jet dál, aby splynuli s přírodou. V obou případech je však nutné zkontrolovat, zda se lokalita nenachází v ochranném pásmu vod. „Jsou to oblasti přiléhající k pobřeží řek, jezer, nádrží a tak dále. Záplavami hrozí i bezprostřední okolí vodních ploch. Bezpečné umístění chaty je minimálně 30 m od vody. V pásmu hygienické ochrany nádrží je navíc zakázána výstavba zařízení pro lidské bydlení,“ vysvětluje Taganov. Abyste eliminovali riziko povodní, měli byste se nejprve ujistit, že pozemek, na kterém dům stojí, není v mokřadu, potvrzuje odborník Miel. Podle ní je nejlepší roční období pro takovou kontrolu jaro, protože sezónní tání sněhu vám umožní vidět situaci co nejpodrobněji, nebo je podzim obdobím dešťů. „Klienti by se měli po lokalitě projít, zkontrolovat vlhkost půdy a prohlédnout si okolí. Pokud se pozemek nachází ve svahu, zjistěte si, která část – horní nebo dolní. Pokud se pozemek nachází níže, pak existuje riziko, že voda bude odtékat a hromadit se na místě,“ zdůrazňuje Antyasova. Bezpečné umístění letní chaty je minimálně 30 m od vody, vysvětluje odborník.

č. 5 registrace dacha

1. ledna 2019 vstupuje v platnost zákon, podle kterého se Rusové budou moci registrovat na svých chatách. Nyní lze venkovskou nemovitost využívat nejen jako místo pro dovolenou, ale také jako trvalé bydlení. Ne všude je však registrace možná. Pokud se rozhodnete koupit letní dům, kam přijedete na dovolenou a víkendy, neměli byste počítat s registrací. Registrovat se můžete pouze ve stálé budově, která má elektřinu, plyn a vodu. Kromě toho musí mít vaše nemovitost poštovní adresu. V současné době lze registraci získat pouze na chatách umístěných ve městě.

Realitní experti hodnotili letní sezónu 2023 jako úspěšnou pro investice do pozemků a venkovských domů

Letní sezóna je tradičně považována za nejaktivnější na příměstském trhu s nemovitostmi. S nástupem léta chcete trávit stále méně času v dusném městském bytě a stále více vás to táhne na venkov – blíže ke svěží zeleni, rybníkům a ptačímu zpěvu.

Mezi kupujícími jsou však aktivnější nejen ti, kteří usilují o koupi nemovitosti pro sebe, ale i ti, kteří chtějí na takové koupi vydělat. Odborníci navíc ujišťují, že tuto sezónu lze považovat za nejúspěšnější za posledních několik let pro nákup hotového venkovského domu i pozemku.

Podle společnosti Inkom-Real Estate se průměrná cena za pozemky bez smlouvy za rok snížila o 13 procent – ​​z 3,8 milionu rublů na 3,3 milionu rublů. Zlevnily i chaty, které zlevnily v průměru o 13 procent – ​​z 32 milionů rublů na 27,7 milionu rublů.

Pozemek je vhodné koupit s pomocí katastrálního inženýra, který zkontroluje správnost údajů

„Nyní je nejlepší čas na nákup pozemků, protože ceny jsou na nejnižších úrovních a majitelé jsou navíc připraveni slevit,“ říká Valerij Letenkov, generální ředitel Moskevské realitní investiční agentury. „Podobné období nastalo v letech 2014-2015.“

Příznivé cenové období na příměstském trhu s nemovitostmi nebude podle odborníků trvat dlouho. Poté ceny opět půjdou nahoru. Kupující, kterým se podaří pozemek koupit nyní, budou moci později vydělat na jeho výhodném dalším prodeji. Investice do pozemků jsou považovány za nejjednodušší a zároveň nejspolehlivější. Na rozdíl od venkovských domů se pozemky nezhoršují, není třeba je udržovat a investují se další finanční prostředky. Pozemky se postupem času jen zdražují, nepočítáme-li vzácná vrácení cen. To znamená, že si můžete být jisti, že po zakoupení pozemku bude možné jej v průběhu času výhodně prodat. Abyste však na dalším prodeji pozemků vydělali, nemusíte dlouho čekat. Můžete to udělat rychleji.

„Jedním z formátů investičního využití lokality je její rozdělení na menší pozemky, pokud to celková plocha umožňuje,“ říká Valerij Letenkov. Odborníci jsou přesvědčeni, že rozdělením jednoho velkého pozemku na několik malých můžete na jejich dalším prodeji vydělat dobré peníze investováním doslova haléřů. Mezi oblastmi však existují rozdíly. Proto při jeho výběru odborníci doporučují vzít v úvahu řadu důležitých nuancí.

„Před zakoupením pozemku je třeba zkontrolovat, zda na něm nejsou zatížení a omezení, stejně jako schopnost propojit komunikaci,“ radí Valerij Letenkov. — Při výběru se musíte podívat na územní plán pozemku (GPZU). Nyní může tento dokument převzít pouze vlastník. Kromě toho je třeba zkontrolovat také geodetické práce. Parcela musí mít body na katastrální mapě. Pozemek je vhodné koupit s pomocí katastrálního inženýra, který zkontroluje správnost údajů. Musíte také zkontrolovat historii převodu vlastnického práva k objektu.“

Pokud má investor finanční prostředky, pak odborníci radí jít dále a postavit chatu na výnosném pozemku. To vám umožní získat maximální užitek.

„Investice do segmentu předměstských nemovitostí jsou dnes relevantnější než kdy jindy,“ poznamenává Yulia Usacheva, generální ředitelka realitní kanceláře City Realtor Center. „Pokud se budeme bavit o investicích za účelem dalšího prodeje, pak podle mého názoru existuje letos příležitost vydělat až 30-35 procent.“

Mezi kupujícími jsou nyní nejoblíbenější domy ve stylu secese, stodoly a skandinávského stylu.

„V současné době zůstává poptávka spotřebitelů po chatách v moskevském regionu trvale vysoká,“ vysvětluje Konstantin Ivanov, vedoucí marketingového oddělení KP Britannica. „V roce 2023 byla pozitivní dynamika, pokud jde o zájem spotřebitelů, zaznamenána ve třech z posledních pěti měsíců.“ Podle odborníka se na konci května 2023 zvýšila poptávka po nákupu chat v Moskvě a Moskevské oblasti o 8 procent oproti dubnu.

„Nejvyšší poptávka je nyní po jednopatrových domech o rozloze 60 až 150 metrů čtverečních,“ říká Konstantin Ivanov. — Z hlediska počtu ložnic vedou varianty třípokojových domů.

Klienty stále častěji lákají projekty s plným nebo částečným panoramatickým zasklením. Pokud mluvíme o architektonickém stylu, nejoblíbenější domy jsou v secesním stylu, skandinávském stylu a stylu barnhouse. Lidi přitahují technologie, minimalismus a správná organizace prostoru.“

Otázka šetrnosti materiálů k životnímu prostředí se pro kupující stává důležitou. Poptávka po domech s plochou užitnou střechou roste. Odborníci se domnívají, že na venkovských nemovitostech můžete vydělávat nejen výhodným prodejem. Dobrý příjem můžete získat, pokud si koupíte pozemek a následně postavíte chatu k jejímu následnému pronájmu.

„Domy k pronájmu, jak na léto, tak na dlouhodobý, jsou velmi žádané,“ poznamenává Yulia Usacheva. Nájemní dům musí mít dobrou polohu. To se netýká jen a ne tolik různých přírodních objektů – například vodní nádrže nebo lesa, ale infrastruktury a dopravní dostupnosti. Na samotě, v přírodě se kupující i pronajímatelé venkovského domu stále nechtějí cítit odříznuti od civilizace. Významným plusem pro budoucí kupce nebo nájemce proto bude přítomnost například železniční stanice nebo autobusové zastávky, obchodů, lékáren a také možnost objednat si doručení domů z oblíbených tržišť.