Proč potřebujete směnnou smlouvu a jak ji sepsat

Co je to smlouva o směně nemovitosti a jak ji sepsat

Dohodu o výměně bytů nebo podílů na nich lze považovat za alternativu ke smlouvě kupní, kdy dochází k převodu vlastnických práv z jednoho vlastníka na druhého. Společně s odborníky vám poradíme, jak správně připravit a provést směnnou smlouvu.

Odborníci v článku:

• Julia Kravčenková, senior právník v praxi soukromých klientů ve společnosti Tomashevskaya & Partners;
• Julia Zamyatina, partner advokátní kanceláře „Alimirzoev a Trofimov“;
• Vladimír Kolganov, právník advokátní kanceláře Genesis

Co je barterová smlouva

Směnná smlouva je civilní obchod upravený občanským zákoníkem (články 567, 568, 569, 570, 571). Podle takové smlouvy se každá ze stran na ní zúčastněných zavazuje převést jeden výrobek do vlastnictví druhé strany výměnou za jiný. Na trhu s nemovitostmi se tento typ dohod používá jako alternativa k výměně a nákupu a prodeji, vysvětluje Julia Kravchenko. Každá ze stran zúčastněných na barterové smlouvě je podle odborníka uznávána jako prodávající zboží, které se zavazuje převést, a také kupující, který se zavazuje zboží výměnou přijmout.

Obecně se předpokládá, že zboží, které má být vyměněno, má stejnou hodnotu, náklady na jeho převod a přijetí nese v každém případě strana, která nese příslušné závazky. Pokud je zboží zahrnuté v takové smlouvě uznáno jako nerovné, pak majitel levnějšího musí při převodu zaplatit rozdíl v ceně, vysvětluje Vladimir Kolganov. To se děje, pokud není ve smlouvě stanoven jiný platební postup, dodává odborník.

Dohoda o výměně a výměně: rozdíl

Mezi barterovou smlouvou a směnou je podstatný rozdíl. Spočívá v tom, že výměna zahrnuje převod práva užívat obytné prostory nebo jiný majetek, tato pravidla jsou zakotvena v zákoně o bydlení (článek 74); A barter je převod vlastnictví z vlastníka jedné položky na druhou, říká Vladimir Kolganov.

Pokud se budeme bavit konkrétně o bydlení, tak smluvními stranami směnné smlouvy mohou být pouze vlastníci. A občané, kteří tam žijí na základě smluv o sociálním nájmu, se mohou podílet na dohodě o výměně bytových prostor, dodává Julia Kravchenko.

Smluvními stranami smlouvy o výměně bytových prostor mohou být pouze vlastníci (Foto: Shutterstock)

Předmět směnné smlouvy

Předmětem směnné smlouvy může být dle občanského zákoníku jakákoli nemovitost. Například:

• nemovitosti;
• auto;
• cenné papíry;
• šperky;
• starožitnosti;
• nábytek;
• malby;
• značky;
• mince;
• odznaky a další předměty.

Pokud je směnná smlouva uzavřena na rezidenční nemovitosti, pak se mohou lišit. Například byt lze vyměnit za dům a naopak taková dohoda je legální, říká Vladimir Kolganov. Ale pokud se pokusíte uzavřít výměnnou smlouvu, podle které je byt vyměněn za služby pro výstavbu venkovského domu, nebude to fungovat. Podle smlouvy o výměně musí mít každá strana formalizované vlastnické právo k nemovitosti, dodává Julia Kravchenko.

Strany smlouvy o výměně

Pokud se bavíme o nemovitosti, pak účastníky dohody mohou být vlastníci nemovitosti nebo podílů na ní. Takovou dohodu lze uzavřít jak mezi cizími lidmi, tak mezi příbuznými, říká Vladimir Kolganov.

Julia Kravchenko také upozorňuje na skutečnost, že omezení směnné smlouvy se uplatňují podobně jako obecná omezení, která se vztahují na nákupní a prodejní transakce. Je-li tedy předmětem směnné smlouvy vlastnické právo k bytu, kde bydlí nezletilá osoba, bude k takovému obchodu vyžadován souhlas opatrovnického a opatrovnického orgánu. Dohoda přitom musí být rovnocenná a nesmí vést ke zhoršení životních podmínek dítěte, dodává odborník.

Směnnou smlouvu lze uzavřít i mezi příbuznými, neexistují žádná zvláštní omezení. Je nutné dodržovat pravidla zákona o rodině, pokud majetek patřil do společného jmění manželů, a také získat souhlas opatrovnických a poručnických orgánů, pokud má účastník transakce omezenou způsobilost k právním úkonům, vysvětluje Yulia Zamyatina. .

Základní podmínky směnné smlouvy

Směnná smlouva např. na nemovitost se sepisuje podle určitého vzoru. Po dohodě stran k němu mohou být přidány další doložky, existuje však seznam podmínek, které musí být specifikovány.

Co by mělo být ve směnné smlouvě:

• informace o stranách transakce, příjmení, křestní jména, příjmení a údaje o pasech stran smlouvy;
• podrobný popis bytů vyměněných mezi stranami. Je nutné uvést jejich úplnou adresu, celkovou plochu, počet pokojů a další vlastnosti;
• směnné podmínky, postup při převodu majetku, dohoda o datu a čase;
• záruky na stav bytů;
• odpovědnost za skryté vady bydlení;
• otázky související s platbami a výdaji. Kdo například platí obnovu dokladů;
• načasování transakce;
• datum sepsání a podpisu smlouvy;
• podpisy obou stran.

Pokud je směnná smlouva uzavřena na rezidenční nemovitosti, pak se mohou lišit. Byt lze vyměnit za dům a naopak, taková dohoda je zákonná (Foto: Shutterstock)

Jak sepsat směnnou smlouvu

Obecným pravidlem je, že smlouva o výměně nemovitosti se sepisuje v jednoduché písemné formě, stejně jako smlouva o koupi a prodeji nemovitosti (článek 550 občanského zákoníku), vysvětluje Julia Kravchenko.

Po uzavření směnné smlouvy ve vztahu k nemovitostem není samotný dokument zaregistrován, ale je převeden na společnost Rosreestr, aby zaregistrovala převod vlastnictví do Jednotného státního registru nemovitostí. Dokumenty lze odevzdat buď osobně na Rosreestr, nebo prostřednictvím multifunkčního centra (MFC), dodává Vladimir Kolganov.

Při předložení smlouvy o registraci převodu vlastnictví musíte poskytnout následující dokumenty:

• směnná smlouva;
• cestovní pasy obou stran;
• žádosti každé strany transakce s žádostí o zápis práv k nemovitosti, která se nabývá na základě směnné smlouvy;
• potvrzení o vlastnictví nahrazovaného bydlení (osvědčení o státní registraci nebo výpis z Jednotného státního registru nemovitostí);
• potvrzení o zaplacení cla (2 XNUMX rublů).

Vzor smlouvy o výměně

Barterová smlouva: musím platit daň?

Finanční úřady považují směnnou smlouvu za dvě prodejní transakce. Při stanovení základu daně se zohledňuje příjem každé strany barterové smlouvy, vysvětluje Vladimir Kolganov. Odborník také připomíná, že bez placení 13% daně můžete prodat byt po třech letech vlastnictví nemovitosti, pokud byl přijat darem, zděděn po blízkém příbuzném, zakoupen na základě nájemní smlouvy, byl zprivatizován nebo je jediným domovem . V ostatních případech můžete po pěti letech prodat bez daně. Stejná podmínka platí i pro bydlení, které je uvedeno ve směnné smlouvě.

Jaký je rozdíl mezi směnnou smlouvou a darovací smlouvou?

V souladu s Čl. 567 občanského zákoníku, barterová smlouva je transakce, při které se jeden produkt převádí do vlastnictví druhé strany výměnou za jiný produkt. Hlavní rozdíl mezi směnnou a darovací smlouvou je v tom, že směna je placená transakce, vysvětluje Vladimir Kolganov.

Když se barterová smlouva považuje za uzavřenou

Odborníci vysvětlují, že barterová smlouva se považuje za uzavřenou, když se strany dohodly na jejích podmínkách. Vlastnictví směňované nemovitosti nebo zboží v tomto případě přechází současně poté, co je obě strany na sebe převedou.

Je možné sepsat směnnou smlouvu na podíly na bytě?

To je možné a současné právní předpisy to nezakazují. V tomto případě však platí vlastnosti stanovené pro kupní a prodejní smlouvu, konkrétně:

• nutnost dodržet notářskou formu dohody;
• předkupní právo vlastníků dalších podílů na této nemovitosti.

Uzavření směnné smlouvy na akcie musí předcházet fáze nabídky všem spoluvlastníkům. Pokud odmítnou, lze uzavřít směnnou smlouvu, shrnuje Julia Kravčenková.

Viz také:

• Co je věcné břemeno: vlastnosti uzavření smlouvy
• Smlouva o pronájmu bytu: jak sepsat nebo ukončit
• Postoupení práv: jak funguje přeprodej bytů v novostavbách

Zůstaňte v obraze s důležitými zprávami – sledujte telegramový kanál RBC-Nedvizhimost