Dejte mi vědět: na co se zaměřit při hledání nájemního bydlení?

Pronájem bytu bez rizik: co zkontrolovat před pronájmem domu?

Při pronájmu bytu čelí nájemci různým rizikům. Je jich sice méně než při koupi bydlení, ale to neznamená, že si před pronájmem nemůžete nic ověřit a dát na slovo tomu, kdo se představil jako majitel nemovitosti. Může se ukázat, že byt pronajímá podvodník, který prostory vidí podruhé v životě. Může to také dopadnout tak, že se majitel bytu rozhodne vinit nájemce z poruchy zařízení, které bylo v době podpisu nájemní smlouvy vadné, a bude požadovat peníze za opravu.

Prozradíme vám, na co si dát pozor a jak si byt před pronájmem zkontrolovat, abyste nemuseli hledat podvodníka, který vzal peníze a zmizel, nebo řešit s majitelem bytu, co bylo rozbité před stěhováním do nemovitosti.

Možná rizika – na co by si měl dát nájemník pozor?

Při hledání bydlení nebo přímo pronájmu bytu se můžete ocitnout v následujících situacích:

• člověk, který se představí jako majitel, pronajímá byt více lidem najednou. Podvodník může požadovat zálohu jako záruku, že je nájemce skutečně připraven byt pronajmout. Může se ale stát, že si podvodník okamžitě vezme peníze za nájem a kauci. Ti, kteří převedli peníze, si musí hledat nový byt a podniknout nějaké kroky, aby našli podvodníka a vrátili převedené prostředky;
• sousedé se ukážou jako nespolehliví. Například se ukazuje, že v blízkosti žijí lidé se závislostí na alkoholu, kteří neustále dělají hluk, nadávají a začínají rvačky. Často nájemníci nečekají na konec doby nájmu uvedené ve smlouvě a odstěhují se. Musíte si hledat jiný byt, někdy zaplatit majiteli bytu pokutu za předčasné ukončení smlouvy;
• Nájemník si pronajímá byt, pravidelně platí nájem, ale poměry pronajímatele se náhle změní. Žádá nájemníka, aby urychleně odešel. Z naléhavosti není vždy možné pronajmout si jiný byt v místě, kde bychom chtěli a v dobrém stavu;
• Majitel často zvyšuje nájem. Například každé čtvrtletí, s odkazem na inflaci, rostoucí směnné kurzy nebo nějaké jiné důvody. Nájemce musí souhlasit s podmínkami vlastníka bytu a zaplatit více nebo si hledat nové bydlení;
• majitel bytu se v bytě objevuje příliš často, přichází bez varování a otevírá dveře svým klíčem. Pečlivě kontroluje stav samotného bytu a věcí v něm a uplatňuje nepodložená tvrzení o tom, jak nájemce nemovitost udržuje. Pokud se s majitelem bytu nepodaří dohodnout, aby takových návštěv bylo méně a bylo předem dohodnuto, musí si nájemník hledat nové bydlení;
• při vstupu do bytu se ukazuje, že chybí většina vybavení a nábytku, který byl přítomen při prohlídce nemovitosti. Nájemce a pronajímatel se mohli slovně dohodnout, že věci zůstanou, ale dohoda nebyla písemně sepsána. V důsledku toho musíte hledat nové bydlení nebo utrácet peníze za nákup nábytku a vybavení;
• nájemník natře zeď oprýskanou barvou, vymění padající dlaždice na záchodě, vyhodí starou rozbitou židli a koupí si místo ní novou. V takové situaci může vlastník bytu uplatnit reklamaci. Například prohlásit, že nájemce poškodil nemovitost a požadovat náhradu škody;
• Po nastěhování do bytu se ukázalo, že vodovodní potrubí nefunguje, pračka je rozbitá a mikrovlnná trouba nehřeje. Pokud nájemce před nastěhováním nezkontroloval komunikaci nebo provozuschopnost zařízení, může pronajímatel tvrdit, že poruchu zavinil nájemce. V důsledku toho může vlastník bytu vybrat kauci na opravu nebo požadovat náhradu škody.

Co je třeba zvážit při hledání bytu na vlastní pěst

Při samostatném výběru bydlení z reklam musíte věnovat pozornost následujícím bodům:

• Byt se pronajímá příliš levně ve srovnání s podobnými nemovitostmi. Ve skutečnosti existují případy, kdy majitel chce byt pronajmout rychleji. Například, když naléhavě potřebujete určitou částku peněz, když potřebujete opustit město. Nízký nájem je ale často známkou toho, že byt pronajímá podvodník. V této situaci není třeba před prohlídkou nemovitosti a kontrolou dokladů převádět zálohu nebo převádět peníze na kartu, aby si byt nepronajal někdo jiný. Podvodníci často počítají s tím, že potenciálního nájemníka zaujme lukrativní nabídka a dohodne se na zanechání zálohy;
• V inzerátu nejsou žádné fotografie. Absence fotografií může svědčit o tom, že byt je ve špatném stavu, nebo že zde není žádné bydlení. Možná inzerát zveřejnili podvodníci, kteří za poplatek nabídnou základnu bytů, které lze pronajmout v konkrétní oblasti. V takových případech mohou dokonce nabídnout podpis smlouvy o poskytování informačních služeb a skutečně poskytnout údaje o bytech, které jsou k pronájmu. Může se však jednat o bydlení, jehož reklamy jsou umístěny na otevřených plochách;
• Byt je často pronajímán, například každý měsíc vychází inzeráty na jeho pronájem. To může naznačovat, že cena pronájmu je nastavena příliš vysoko a neodpovídá stavu nemovitosti. Nebo to znamená, že byt je pronajatý, ale pak je z nějakého důvodu smlouva ukončena.

Při prohlížení možností bydlení si navíc můžete ověřit pravost fotografií. Například prostřednictvím vyhledávání obrázků v prohlížeči. Může se ukázat, že stejné fotografie jsou připojeny k inzerátům na pronájem bytu s jinou adresou.

Na co si dát pozor při pronájmu přes realitní kancelář

Při pronajímání bytu prostřednictvím realitní kanceláře byste si měli dát pozor na následující body:

• realitní makléř se představí jako zaměstnanec velké společnosti s dobrou pověstí, ale neřekne jméno realitní kanceláře nebo není připraven ukázat registrační doklady a odmítá se sejít v kanceláři;
• realitku nezajímá, kdo bude v bytě bydlet, zda s nájemníky budou bydlet nezletilí, nebo zda má rodina domácí mazlíčky. Takové okamžiky se mohou stát překážkou při pronájmu bytů – realitní makléř musí tyto informace objasnit;
• realitní makléř neví, jak sepsat nájemní smlouvu, jak napsat potvrzení o přijetí peněz, nebo říká, že není třeba vystavovat potvrzení o převodu a převzetí. Specialista, který stojí před prodejem nebo pronájmem nemovitosti, musí vědět, jak takové dokumenty sestavit, a trvat na zaznamenání všech ústních dohod;
• realitní makléř požaduje před podpisem jakýchkoli dokumentů zálohovou platbu. To ale nelze – v případě potřeby bude nájemce těžko dokazovat, že peníze byly převedeny, a vrátit je.

Pokud jednání realitního makléře vzbuzuje podezření o jeho způsobilosti nebo o tom, že je skutečně realitním makléřem, je lepší vyhledat jiného specialistu.

Co zkontrolovat při prohlídce domu

Při prohlídce bytu byste měli zkontrolovat následující:

• stav vchodu – zda je vyčištěn, jak dlouho byly provedeny opravy;
• kdo jsou budoucí sousedé? Se sousedy se můžete seznámit při prohlídce bytu nebo kontaktovat někoho, kdo v domě bydlí, abyste zjistili potřebné informace o obyvatelích sousedního bytu. Ne vždy to vyjde, ale pokud taková příležitost existuje, je lepší ji využít;
• stav vodovodního potrubí a potrubí;
• stav nábytku a stupeň jeho opotřebení;
• provozuschopnost domácích spotřebičů, vypínačů a zásuvek;
• provozuschopnost zámků předních dveří;
• stav oken a dveří na balkoně – jak se otevírají a zavírají, zda pevně sedí;
• celistvost plomb na měřičích.

Někdy se pronajímá byt bez rekonstrukce, se starým nábytkem. V tomto případě může nájemník něco změnit, například nalepit tapetu, vyhodit starou pohovku a koupit novou, ale musí to být provedeno se souhlasem majitele. V opačném případě budete muset bydlet v bytě bez oprav nebo zaplatit pokutu za neoprávněné jednání. Ve smlouvě však musí být uveden úplný seznam možných akcí, které budou provedeny se souhlasem vlastníka.

Jaké dokumenty zkontrolovat

Abyste se vyhnuli podvodu, musíte před uzavřením smlouvy a převodem peněz požádat nájemníka, aby poskytl:

• cestovní pas;
• výpis z Jednotného státního rejstříku potvrzující vlastnictví.

Pronajatý byt často vlastní několik lidí, například manželé. Pokud je to možné, je v takové situaci lepší získat souhlas všech vlastníků bytu k jeho pronájmu.

Někdy byt nepronajímá jeho majitel, ale jiná osoba. Může to být například příbuzný vlastníka nebo správce, se kterým byla uzavřena smlouva o správě svěřenského fondu. V tomto případě je potřeba si vyžádat doklady, které potvrdí, že majitel bytu skutečně pověřil pronajímáním svého bytu jinou osobu.

Co napsat do smlouvy

Seznam údajů ve smlouvě se může lišit v závislosti na vlastnostech bydlení a na tom, co chce nájemce a pronajímatel do dokumentu promítnout. Ve smlouvě je obvykle uvedeno:

• údaje o majiteli bytu a osobě, která jej pronajímá, údaje o jejich pasech;
• charakteristika bytu a jeho adresa;
• informace o poskytování bydlení k pronájmu;
• trvání smlouvy. V případě neexistence takových údajů je doklad platný po dobu 5 let;
• výši nájemného za 1 měsíc, načasování jeho převodu a důsledky prodlení;
• podmínky, za kterých nájemce poskytuje kauci;
• podmínky pro vrácení zálohy;
• podmínky, za kterých lze smlouvu předčasně ukončit;
• seznam majetku v bytě;
• platební podmínky za služby a platební postupy.

Kromě toho můžete poskytnout následující informace:

• počet osob, které budou v bytě bydlet. Na žádost nájemce můžete zaregistrovat celá jména všech obyvatel. Předejde se tak situacím, kdy majitel bytu řekne, že byt pronajal jedné osobě nebo si nepřeje, aby v bytě bydlela rodina s dětmi;
• právo nájemce chovat v bytě zvířata, žije-li s ním a jeho rodinou kočka, pes nebo jiné zvíře;
• možnost zvýšení nájemného a podmínky, za kterých k tomu dojde. Můžete například určit, že nájemné může být přezkoumáno maximálně jednou ročně. Můžete také určit přijatelné zvýšení nájemného. Například ne více než 10 % běžného nájemného;
• možnost opravy, výměny starého nábytku nebo zařízení, potrubí. Dále je uvedena informace o tom, zda lze náklady nájemce započítat proti platbě nájemného;
• četnost návštěv bytu jeho majitelem. Pronajímatel se může například jednou měsíčně dostavit, aby vybral nájemné a zkontroloval stav bytu. Někteří pronajímatelé přicházejí jednou ročně na prohlídku nemovitosti a prodloužení nájemní smlouvy.

Pokud je smlouva uzavřena na dobu 1 roku a více, musí být registrována u Rosreestr. Pokud nechcete žádat o registraci smlouvy u Rosreestr, můžete zaregistrovat smlouvu s kratší dobou platnosti, například 11 měsíců.

Smlouva je vyhotovena ve dvou vyhotoveních, pokud není registrována u Rosreestr. Jeden dostane nájemce, druhý zůstane pronajímateli.

Co uvést v potvrzení o převodu a převzetí

Na základě obsahu aktu o přijetí převodu můžete pochopit, jaký majetek se převádí na nájemce a v jakém stavu. Řádně zpracovaný dokument pomůže předejít reklamaci údajně chybějících věcí nebo pokusům donutit nájemníka k opravě věcí, které byly rozbité již před nastěhováním do bytu.

V potvrzení o převodu a převzetí by měly být uvedeny následující informace:

• datum převzetí a převodu bytu;
• vlastnosti bytu. Údaje jsou převzaty z nájemní smlouvy a uvádějí adresu bytu, jeho katastrální číslo, výměru a další údaje;
• údaje o měřičích;
• stavu bytu. Na tomto místě je důležité uvést všechny nedostatky pouzdra – praskliny na stěnách, rozbité rohy, skvrny na stropě, praskliny na skle v okně;
• seznam věcí a vybavení, které se převádí spolu s bytem. Při popisu věcí a vybavení je také důležité uvést všechny nedostatky a závady. Například škrábance na skle, rozbité rohy skříně, rez a další nedokonalosti;
• počet klíčů, které vlastník bytu předá nájemci.