Jak získat hypotéku a žít v klidu

Mýty o hypotékách: měli byste se bát úvěrů na bydlení?

Hypoteční úvěry jsou často spojovány s předsudky a mýty. Například, že byt zastavený hypotékou se těžko prodává a kupuje nebezpečný. Společně se zaměstnanci bank, právníky a psychology hovoříme o nejoblíbenějších mylných představách o úvěrech na bydlení.

Mýtus č. 1. Hypotéka je otroctví na celý život

Jedním z nejčastějších mýtů je, že hypotéka je půjčka, která bude muset být splacena před odchodem do důchodu, že je to „límec“ a „vazba“. Právě tento předsudek mnohým brání v žádosti o půjčku. Ale v praxi tomu tak vždy není.

Banky vydávají hypotéky dlouhodobě – až 20–30 let. Mnoho dlužníků však splácí své hypotéky dvakrát rychleji, než bylo původně plánováno, poznamenává Marina Zabotina, vedoucí centra vývoje hypotečních produktů PSB. Například v PS je průměrná doba splatnosti hypotéky sedm let. „K částečnému nebo úplnému předčasnému splacení úvěru mnoho lidí využívá vlastní úspory, daňový odpočet na byt nebo mateřský kapitál. Dnes jsou navíc na trhu zvýhodněné úvěrové programy, jejichž sazby jsou výrazně nižší než u standardních hypotečních programů,“ vysvětlila. K žádosti o hypotéku je samozřejmě potřeba přistupovat opatrně, zvážit své finanční možnosti a pracovní vytížení a také si prostudovat úvěrové podmínky různých bank. „I když je dlužník přesvědčen o svých finančních možnostech, je lepší vzít si hypotéku na maximální dobu – to vám umožní pohodlně platit anuitní platby i v případě poklesu příjmů nebo znatelného nárůstu výdajů ( například při narození dítěte),“ doporučila Marina Zabotina.

Pohodlná platba

Podle Národního úřadu pro úvěrové historie (NBKI) činila v první polovině roku 2021 výše doporučeného rodinného příjmu, se kterým můžete pohodlně splatit průměrný hypoteční úvěr v Rusku, 78,2 tisíce rublů. (+11,3 % ročně). Pro moskevskou rodinu je toto číslo 168,7 tisíc rublů. (+12,6 %).

Mýtus č. 2. Byt nebude odebrán, pokud v něm budou přihlášeny děti

Někteří dlužníci se domnívají, že pokud jsou v zastaveném bytě zapsány děti, v případě velkého úvěru po splatnosti je banka nebude moci získat zpět. Ale to není pravda. „Legislativa nestanoví omezení pro zabavení zastaveného bydlení dlužníkovi, a proto, i když je zastavený byt jediným bydlením pro děti dlužníka, bude stále zabaven ke splacení hypotečního úvěru,“ varoval Kirill Gavrilichev, řídící partner advokátní kanceláře GK Legal. V soudní praxi se podle něj ustálil přístup, že právo na užívání bydlení nezletilých dětí se odvozuje od práva rodičů bydlet v bytových prostorách. Pokud je tedy zastavené bydlení odebráno, právo dětí bydlet v bytě zaniká. I když děti neodhlásíte dobrovolně, banka bude moci děti odhlásit prostřednictvím soudu, dodal právník.

Mýtus č. 3. Po rozvodu platí hypotéku manžel, který si úvěr vzal.

Po rozvodu platí hypotéku manžel, se kterým byla uzavřena zástavní smlouva. Protože je však hypotéka často uznávána jako společný dluh manželů, má při dělení zastaveného bytu ten z manželů, který po rozvodu zaplatil více plateb, právo požadovat, aby mu byl přidělen větší podíl na bytě, poznamenal Kirill Gavrilichev. Podle něj často spoludlužníci manželé neřeší, kdo bude platit hypotéku, a úvěr platí pouze jeden z manželů. „Přestože je půjčka splacena, platící manžel má právo na regresi vůči bývalému manželovi ve výši poloviny provedených plateb. Tyto spory se někdy pro neplatícího manžela stávají zotročujícími. Proto po rozvodu důrazně doporučuji, aby manželé vyřešili problém s hypotékou – rozdělili si ji napůl nebo převedli úvěr s bytem na jednoho z manželů a druhého zprostili dluhu,“ radí advokátka.

• Hypotéka po rozvodu: jak splatit půjčku
• „Je nemožné uniknout odpovědnosti“: 8 otázek o předmanželské smlouvě

Mýtus č. 4. Byt v zástavě nemůžete prodat, dokud nesplatíte úvěr.

Další častou mylnou představou je, že byt s hypotékou nelze prodat a jeho koupě je nebezpečná. Tento názor je také mylný. Transakce s hypotečními byty mají své vlastní nuance. Nejdůležitější vlastností je, že takové operace lze provádět pouze se souhlasem banky. Hypotéku můžete také předčasně splatit a následně prodat. Přečtěte si více o způsobech prodeje bytu s hypotékou v materiálu „Jak prodat byt s hypotékou: 4 možnosti“.

„K prodeji bytu obvykle stačí získat pouze souhlas banky nebo využít mechanismy splácení hypotéky. Často ale také mohou vyžadovat posouzení nákladů, doklady o ZISZ (technický pas a vysvětlení), výpis z Jednotného státního rejstříku a výpis z evidence domů k potvrzení absence věcného břemene a registrovaných osob,“ říká právník Nikita Tarnovsky. . Ve většině případů naopak koupě bytu v zástavě zaručuje čistotu transakce a bezpečnost, protože banka již před poskytnutím úvěru nemovitost plně prověřila, dodal odborník.

Transakce s hypotečními byty mají své vlastní nuance. Nejdůležitější vlastností je, že takové operace lze provádět pouze se souhlasem banky (Foto: 88studio/shutterstock.com)

Mýtus č. 5. Získat výhody hypotéky je obtížné.

Někteří dlužníci si při žádosti o hypotéku ani neuvědomují dostupnost výhod a speciálních hypotečních programů za snížené sazby. Jsou mezi nimi například rodinné hypotéky, zvýhodněné hypotéky na novostavby, venkovské hypotéky a hypotéky z Dálného východu. Vydávání takových půjček je standardní, hlavní je, aby zapadly do rámce programu.

Například rodinná hypotéka ve výši 6 % ročně od letošního roku platí pro rodiny s prvním dítětem. Program je omezen ve výši půjčky: pro Moskvu, Moskevskou oblast, Petrohrad a Leningradskou oblast – 12 milionů rublů, pro ostatní regiony – 6 milionů rublů. Doba půjčky – až 30 let, akontace – od 15%.

Pro velké rodiny je poskytována dávka, v jejímž rámci stát přiděluje až 450 tisíc rublů. na hypotéku. Využít můžete i mateřský kapitál – použijte jej na zálohu nebo splacení jistiny dluhu. Kraje mají často své vlastní hypoteční programy. Dozvíte se o nich na webu místní samosprávy nebo správy.

Přečtěte si také

• V posledním vlaku: rodinná hypotéka hned a co se změní od 1. července
• Co potřebujete vědět o zvýhodněných hypotékách na novostavby. Sazby, banky, nuance

Mýtus č. 6. Snížit přeplatek u půjčky je téměř nemožné

Podle odborníků záleží na variantě splácení hypotéky. Dlužník tak může snížit velikost měsíční splátky nebo zkrátit dobu trvání hypotéky, poznamenává Irina Babina, hlavní analytička Rosbank Dom. Pro snížení přeplatků na úvěru je podle ní nejvýhodnější varianta zkrácení doby splatnosti. „Při zkrácení lhůty se zvyšuje část měsíční splátky, která jde na splacení úvěrového orgánu, a klesá úroková část. Další splátky probíhají rychleji, protože se hromadí méně úroků a snižují se přeplatky,“ vysvětlila.

Aby si dlužník vybral přijatelnou variantu, musí zhodnotit, co je pro něj důležitější: snížení výše měsíční splátky snížením svých výdajů nebo snížení doby úvěru zvýšením měsíčních splátek. „Pokud si nejste jisti stabilitou svých příjmů, pak je moudřejší snížit částku platby. Pokud je vaše finanční situace stabilní, je lepší zkrátit dobu půjčky a zároveň zvýšit výši měsíční splátky,“ doporučila Marina Zabotina z PSB.

Mýtus č. 7. Refinancování hypotéky je vždy výhodné

Není tomu tak vždy. Refinancování je v podstatě čerpání nového úvěru, což je spojeno s náklady. Dlužník bude například muset znovu vystavit zprávu o ocenění nemovitosti, životní a zdravotní pojištění. Podle odborníků je výhodné refinancovat úvěr, pokud pomůže snížit sazbu alespoň o 1–1,5 %.

Refinancování hypotéky se nemusí vyplatit, pokud dlužník většinu úvěru splatil. Pokud se bavíme o anuitní splátce (a většině takových úvěrů), tvoří v prvních letech splácení většinu měsíční splátky úrok a menší část samotná jistina. S prováděním plateb se podíl úroků na platbě snižuje a dlužník splácí dluh více.

„Při refinancování banka znovu přepočítá splátkový kalendář. To znamená, že znovu začnete rozdávat většinu částky na zaplacení úroků. Obecným pravidlem je, že pokud je splacena více než polovina úvěru, nemá již refinancování velký smysl a někdy je s přihlédnutím k přepočtu dokonce nerentabilní,“ říká Victoria Kiryukhina, expertka z analytického centra CIAN.

Přečtěte si také

• Vyplatí se refinancovat hypotéku poté, co centrální banka zvýší klíčovou sazbu?
• Jak výhodně refinancovat starý úvěr novou rodinnou hypotékou

Mýtus č. 8. Hypotéka vede k depresím a omezením

Hypotéka mění život dlužníka a ovlivňuje jeho emocionální stav, zejména pokud v životě nastanou stresové situace (ztráta zaměstnání nebo nemoc). V takových případech je lepší ihned kontaktovat banku s žádostí o poskytnutí hypoteční dovolené.

Hodně ale při získání hypotéky záleží na samotném dlužníkovi. Pro někoho se dlouhodobá půjčka stává omezovačem: lidé se bojí riskovat, změnit práci, pokud jim ta současná nevyhovuje, říká psycholožka Ksenia Avers. Někteří lidé trpí depresí, poznamenává.

Situace však není vždy negativní: pro některé lidi se hypotéka naopak stává bodem kariérního růstu, dodává neuropsycholožka Elena Danilova. Podle ní hodně záleží na tom, jaké postoje převažují ve vědomí a podvědomí člověka – to bude jeho postoj k povinnosti. „Nedá se jednoznačně říci, že člověk upadne na 20 let do deprese a celý svůj budoucí život zasvětí placení bydlení. Proto pro ty, kteří se chtějí ve své profesi rozvíjet, je půjčka další motivací. Pro ty, kteří nejsou zvyklí se zadlužovat, bude obsluha dlouhodobých úvěrů obtížnější,“ poznamenal odborník.

Důležité také je, jak se na hypotéku dívá sám dlužník: jako vynucené opatření, které nepřináší radost, nebo jako možnost mít vlastní bydlení a cítit se v něm příjemně. Jedinou pojistkou proti hypoteční zátěži je dodržování pravidel finanční gramotnosti a úvěrové zátěže.

Přečtěte si také

• Psycholog vypráví, jak se mohou držitelé hypoték vyrovnat se ztrátou příjmu
• Hypoteční prázdniny: jak banky pomohou postiženým dlužníkům
• Od 0,1 % ročně: kde získat hypotéku pod trhem a co k tomu potřebujete

Jak získat hypotéku a žít v klidu

Hypotéky jsou v posledních letech jako každý jiný úvěr zcela běžnou záležitostí. To však neznamená, že všichni lidé „prožívají“ žádost o půjčku na bydlení a její splácení stejně snadno. Pro většinu je hypotéka otroctví, které je získáno tvrdou prací a bude „zděděno“ jejich vnoučaty. Rozhodli jsme se tento mýtus vyvrátit a dát pár užitečných rad pro ty, kteří si již hypotéku vzali, i pro ty, kteří to teprve plánují. Koneckonců, každý chce ušetřit peníze a čas, zvláště v tak zásadní otázce, jako je nákup bydlení na úvěr.

Užitečné tipy pro ty, kteří se chystají vzít si hypoteční úvěr:
1. Pečlivě si prostudujte všechny nabídky bank na trhu úvěrů na bydlení. V poslední době sazby pravidelně klesají.

Dnes je minimální sazba hypotéky od 7,4 %. Toto procento nabízí klientům Sberbank. Zvláštností této půjčky je, že je určena pouze na nákup bytu v nové budově po dobu 7 let ve výši nejméně 300 000 rublů se zálohou 15% ročně.

Pojďme si to spočítat. Průměrné náklady na byt jsou 1 500 000 rublů. Záloha – 15 % nebo 225 000 rublů. Doba trvání – 7 let. Úroková sazba – 7,4 %. Měsíční platba – 19 500 rublů.

Další možná úroková sazba je od 8,9 %. Počítat s tím mohou mladé rodiny a ti, kteří pobírají mzdu od Sberbank. Splatnost půjčky až 30 let.
Pokud vezmeme stejnou částku, například 1 500 000 rublů, po dobu 15 let, pak bude platba asi 13 000 rublů.

Všem ostatním bude nabídnuta hypotéka od 9,4 %. Přibližná měsíční platba v tomto případě bude 13 700 rublů.

1. Dobu splatnosti hypotéky volte podle svých možností, ale ne na úkor životního stylu. Průměrný „věk“ úvěru na bydlení je nyní 12 let. Hypotéku si ale můžete vzít na 20 nebo 25 let. V takovém případě pro vás bude platba pohodlnější a nikdo vám nebude zakazovat platit více a splácet úvěr v předstihu. Hypotéka v tomto případě nebude smyčkou na krku.
2. Hledejte banku, která nabízí různé elektronické platební služby, abyste nemuseli jezdit na druhou stranu města do kanceláře banky. Například Sberbank má službu „Sberbank Online“, pomocí které můžete platit za půjčku z počítače nebo prostřednictvím aplikace na chytrém telefonu. Pro větší pohodlí dlužníka může být měsíční splátka automaticky stržena z konkrétní bankovní karty.
3. Vždy věnujte pozornost přítomnosti či nepřítomnosti pojištění. Některé banky nabízejí nízké úrokové sazby, ale nezapomeňte si ověřit, zda je součástí životního pojištění. Pokud je k dispozici, pokud se s vlastníkem úvěru něco stane, byt zůstane jeho rodině a zůstatek úvěru vyplatí pojišťovna. V opačném případě připadnou úvěrové závazky na bedra buď spoludlužníků, nebo dědiců. 5. Vyhledejte si byt. Existuje spousta realitních stránek a skupin, ale komu věřit? Zde naleznete inzeráty na prodej bydlení, viz informace o všech akreditovaných developerech. Pokud se vám byt líbí, můžete si objednat zavolání makléře, vybrat si hypoteční program a dokonce podat žádost o úvěr.
4. Ušetřete čas na zařizování bytu. Existuje způsob, jak se chránit před zdlouhavou procedurou registrace vlastnických práv. Za tímto účelem byla vynalezena služba, která umožňuje na dálku odesílat dokumenty společnosti Rosreestr. Koupíte si byt a zaregistrujete jej v kanceláři developera nebo u realitní kanceláře pomocí elektronické správy dokumentů. Tato služba je zatím nabízena pouze u Sberbank.
5. Vezměte si půjčku v měně, ve které dostáváte mzdu. Obyvatelé Petrozavodska už znají situaci, kdy se proti nim obrátily cizoměnové hypotéky. Zvýšil se směnný kurz a zvýšily se také částky plateb. Pokud jste si náhle již vzali hypoteční úvěr v cizí měně, máte možnost jej refinancovat v rublech, ale o tom níže.
6. Chraňte své peníze. Je těžké věřit osobě, kterou jste viděli jen dvakrát v životě: když jste se podívali na byt a v době dokončení transakce. Pro ochranu kupujících a prodávajících na sekundárním trhu s nemovitostmi vytvořila Sberbank zabezpečenou platební službu – obdobu akreditivu a bezpečnostní schránky, ale bez dalších návštěv banky.

Jak to funguje? Kupující přijde do banky a otevře si nominální účet. Smlouvu podepisují všechny strany transakce. Poté kupující přejde k registraci vlastnictví. V tuto chvíli jsou peníze za byt na stejném účtu. Dokud bude registrace probíhat, nic se jim nestane. Smlouva jasně říká, že nikdo nemůže disponovat penězi bez vědomí prodávajícího/kupujícího. Když je vlastnické právo zaregistrováno v Rosreestr, banka obdrží informace a peníze jdou prodávajícímu. Kupující se ani nemusí vracet do pobočky banky. Požadovaná cena je 2000 rublů.

Užitečné tipy pro ty, kteří si již hypotéku vzali:

1. Snižte sazbu u stávající hypotéky. K tomu potřebujete cestovní pas a žádost od vypůjčovatele titulu. Sberbank nabízí minimální sazbu 10,9 %, ale je možné, že v blízké budoucnosti bude ještě nižší.
2. Upravte dobu půjčky. Při jakémkoli předčasném splacení, dokonce i o 1000 XNUMX rublů, máte možnost upravit dobu půjčky nebo přepočítat měsíční splátku podle svých možností.
3. Refinancujte hypotéku a úvěry. Nyní může každý změnit banku a refinancovat úvěr. Pokud jste si například vzali hypotéku za 13,5 %, pak vám stejná Sberbank může nabídnout sazbu 9,5 %. Zároveň sem můžete zařadit nejen hypoteční úvěr, ale například i spotřebitelský úvěr – takže místo dvou úvěrů vám jeden zbude a celková měsíční splátka se tak zmenší. Můžete dokonce refinancovat úvěr v cizí měně na rubly.
4. „Neutíkej“ od banky k bance. Přechod k jiné bance je ekonomicky výhodný pouze v případě, že rozdíl v úrokové sazbě je alespoň 2 body. V opačném případě utratíte více peněz a času na shromažďování a zpracování dokumentů.
5. Domluvte se s bankou – to lze udělat vždy. Pokud jste ztratili platební schopnost, může vám být udělen odklad. Je lepší se neschovávat a nevyvolávat konfliktní situaci.

Na závěr. Málokdo ví, že z hypotéky můžete získat daňový odpočet. To se týká odpočtu daně z nemovitosti (až 260 tisíc rublů – 13 % použitých vlastních prostředků) a odpočtu z nákladů na zaplacení úroků z hypotéky (až 390 tisíc rublů – 13 % použitých vlastních prostředků). Pokud jste vdaná, může tuto slevu získat i vaše drahá polovička.

Na základě materiálů z webu Karelinform

Další publikace k tématu:

• Od 5 % ročně – někteří obyvatelé Donu si budou moci vzít hypotéku za tuto sazbu
• Sberbank spouští hypotéky za 1 % ročně
• Jak správně zažádat o hypotéku v civilním manželství?
• Sberbank oznámila bezprecedentní snížení úrokových sazeb hypoték
• Podvodník donutil důvěřivou rostovskou dívku vzít si vysokou půjčku a peníze použil

____________________
Našli jste ve výše uvedeném textu chybu nebo překlep? Zvýrazněte chybně napsané slovo nebo frázi a stiskněte Shift + Enter nebo zde.