Další osvědčený způsob, jak vyměnit starý byt za nový

Jak developeři berou v úvahu „přeprodej“: o výměně a dalších způsobech, jak koupit nové bydlení a prodat staré

Výměna starého bytu za nový obytný prostor na protiúčet je dobrou volbou v situaci, kdy potřebujete rychle koupit bydlení v novostavbě. Ale ve srovnání s automobilovým trhem nejsou obchody s nemovitostmi tak populární. Proč? Důvodů je několik.

Někteří lidé nejsou spokojeni se samotným schématem, jiní ještě nepochopili proces výměny a jiní prostě nevědí, že existuje takový způsob, jak zlepšit jejich životní podmínky. Prozradíme vám, co je to protiúčet, jak funguje, jaké jsou jeho klady a zápory a jak jinak si můžete pořídit byt v novostavbě.

Co je protiúčet

Trade-in je schéma vytvořené v USA pro výměnu starých aut za nová vozidla. To se obvykle děje v autobazaru současně s platbou za nákup, jak se říká, „bez opuštění pokladny“.

Na počátku roku 2000 začali ruští vývojáři používat protiúčet. Poptávka po novostavbách tehdy kvůli krizi na stavebním trhu citelně poklesla. Aby přilákali klienty, developeři kupují bydlení „offset“.

Jinými slovy, při koupi bytu v novostavbě platíte část jeho nákladů se svým starým obytným prostorem, který pronajímáte developerovi. Následně realitní kanceláře také začaly používat „starý byt k vyrovnání nového“.

Protiúčet s nemovitostmi

Nyní vývojáři také začínají nabízet protiúčet. Tento do transakce je zapojena i realitní kancelář a rozdíl je pouze v tom, že je společníkem stavební firmy.

Nemůžete pronajmout svůj starý byt developerovi a hned se přestěhovat do nového bytu. Schéma funguje následovně. Developer nabízí služby „svého“ realitního makléře, který prodá váš dům. Teprve po prodeji jdou peníze na nákup nových „čtverců“ od tohoto vývojáře. Všechno proces probíhá přes „jedno okno“, tedy přes stavební firmu.

Postup tedy zahrnuje dvě paralelní transakce – prodej vedlejší nemovitosti a koupi nové budovy. Podle toho jsou sepsány dvě kupní smlouvy: smlouva o prodeji starého bytu a smlouva o prodeji a koupi (rezervaci) bytu v novostavbě.

Stojí za to připomenout, že takový výměna bytů funguje pouze u novostaveb.

Koupi bytu k vyrovnání stávajícího bydlení lze provést svépomocí. Pak si ale budete muset sami vyhledat kupce, zkontrolovat doklady, zarezervovat novostavbu a provést další úkony. Často na to kupující prostě nemá čas.

Postup při koupi bytu na protiúčet

Byty na protiúčet nabízí mnoho stavebních firem. Každý může mít své podmínky, ale postup je přibližně stejný.

Krok 1. Vyberte si stavební společnost, která působí v rámci programu protiúčet. Hledáte byt v novostavbě od této společnosti.

Krok 2. Realitní makléř, který spolupracuje s developerem, váš byt prohlédne a ohodnotí. Právník společnosti kontroluje doklady k nemovitostem.

Krok č. 3. Vy a realitní makléř vyjednáváte o podmínkách obchodu. Pokud jste s hodnocením spokojeni, podepište kupní smlouvu. Smlouva specifikuje náklady na bydlení, podmínky prodeje a výši odměny za služby realitní kanceláře (pokud jsou poskytovány).

Krok #4. Zároveň s developerem uzavíráte rezervační smlouvu na novostavbu. Dokument zaznamenává vámi vybraný byt a jeho cenu. Musí být uvedena doba, po kterou developer nebude moci vámi přidělený obytný prostor nikomu prodat.

Krok #5. Realitní makléř najde kupce pro váš starý byt, prodá jej a vystaví vám směnku na zadanou částku nebo převede peníze na váš bankovní účet. Často ve stejný den je uzavřen druhý obchod – s developerem. Poté jsou finanční prostředky obdržené od kupujícího zaslány developerovi na zaplacení nového bydlení.

Pokud nemáte našetřeno a výtěžek z prodeje nestačí, pak můžete využít fondy mateřského kapitálu nebo si vzít hypoteční úvěr. S největší pravděpodobností získáte schválení hypotéky od jedné z bank akreditovaných vaším developerem. Odešlete žádost do banky ve fázi rezervace bytu.

Krok #6. Po všech vyrovnáních s kupujícím a developerem je nutné zaregistrovat smlouvy u Rosreestr. Můžete to udělat sami, s pomocí právníků vaší stavební firmy nebo u kteréhokoli notářského úřadu.

Požadavky na byt na prodej

Výměna starého bytu za novostavbu nebude problém, pokud vlastníte poptávané bydlení. Váš starý obytný prostor musí splňovat určité developerské požadavky.

Standardní požadavky developera na sekundární bydlení:

• Protiúčet se týká celého bytu, tedy ne jeho části nebo podílu;
• Obytná plocha v činžovním domě je přijatelnější než venkovské chalupy;
• „přeprodej“ se nachází ve stejné lokalitě jako novostavba;
• starý byt je ve vlastnictví jednoho majitele, nezletilí nejsou registrováni, nedochází k zatčení na bydlení;
• je žádoucí, aby se dům, ve kterém se nachází bydlení, nacházel v oblasti s rozvinutou infrastrukturou;
• domácí opotřebení nepřesahuje 40 %;
• všechny možné přestavby musí být legální a odsouhlasené;
• ideální volba, když se „starý“ byt nachází v novostavbě.

O tom, zda je váš byt vhodný ke kompenzaci či nikoliv, rozhoduje developer nebo jeho spřízněná realitní kancelář.

Co musíte věnovat pozornost

Musíte pochopit, že váš starý byt bude s největší pravděpodobností prodán za cenu nižší, než je tržní cena. Rozdíl je obvykle 15 %, ale může se zvýšit, pokud váš obytný prostor není žádaný.

Developer si jen zřídka zarezervuje novou budovu déle než šest měsíců. Pokud se byt neprodá ve stanovené lhůtě, pak budete muset jednat s developerem. Může prodloužit lhůtu pro rezervaci nových bytů. Na druhou stranu budete muset snížit náklady na svůj dům. Existuje další možnost – změna vývojáře, vrácení ceny rezervace nebo výše první platby.

Buďte připraveni na možné dodatečné výdaje. Může se jednat o odměnu realitní kanceláře za prodej bytu nebo platbu za právní podporu transakce. Jsou ale stavební firmy, které si tyto náklady berou samy.

Kdy se vyplatí koupit byt na protiúčet?

Schopnost rychle prodat a okamžitě koupit byt v novostavbě je hlavní výhodou programu protiúčet. Ušetříte čas a bez vynaložení velkého úsilí získáte pohodlné bydlení.

Jaké další výhody má protiúčet?

1. Pokud prodej starého bytu pokryje náklady na nový, nebudete na koupi novostavby potřebovat žádné úspory.
2. Podle rezervační smlouvy můžete „zmrazit“ cenu nového bydlení, zatímco váš „sekundární“ bude prodán.
3. Rezervační smlouva také zahrnuje přidělení bytu, který se vám líbí.
4. Postup výměny probíhá bez zprostředkovatelů, v režimu „one-stop shop“, což šetří čas, peníze a snižuje rizika.
5. Realitní makléř-partner developera zajišťuje transakční podporu: od posouzení bydlení až po registraci nového bytu do Jednotného státního registru nemovitostí.

Když je protiúčet s nemovitostmi nepohodlný a nerentabilní

Hlavní nevýhodou koupě novostavby na kompenzaci starého bytu je ta při prodeji ztrácíte poměrně velkou částku. Průměrná sleva je 10-20% z tržní ceny Vaší nemovitosti.

Jaké další nevýhody mají protiúčet?

1. Pokud si koupíte novou budovu ve fázi výstavby, budete si muset během této doby pronajmout bydlení nebo požádat o pobyt u příbuzných.
2. Nabídka apartmánů je omezená, protože ne všichni vývojáři pracují podle tohoto schématu a ne všechny nové budovy se na něm podílejí. Navíc někdy ani ne každý byt je ve vybraném domě.
3. Váš starý byt může být odhadci developera „zamítnut“. Jak již bylo řečeno, bydlení na protiúčet musí splňovat požadavky stavební firmy.
4. Tam riziko, že vaše novostavba bude patřit mezi dlouhodobé stavby. Nebo již prodáte svůj starý byt a developer v této době zkrachuje.

Jak jinak koupit novostavbu a přitom prodat starý byt?

Za výtěžek z prodeje starého bytu si můžete pořídit nový dům, ale bez protiúčet. Zvažte další možnosti.

1. Byt na splátky se samostatným prodejem starého bydlení

V tomto případě na sebe berete veškeré trápení spojené s prodejem vašeho starého bytu. Pokud je novostavba dražší a potřebujete přidat další, pak zvolte developera, který nabízí nákup na splátky.

V rámci tohoto režimu platíte část nákladů na bydlení z výnosů z prodeje starého bytu a zbytek doplatíte odloženými splátkami podle stanoveného harmonogramu.

2. Bydlení ve starém bytě až do uvedení nové budovy do provozu

Tuto možnost lze klasifikovat jako protiúčet s jednou výhradou: po prodeji starého bytu v něm zůstáváte bydlet až do uvedení nového domu do provozu.

Dohodu doprovázejí tři dohody

1. Smlouva o koupi a prodeji bytu od developera. V dokladu je uvedeno, že kupujete bydlení na splátky až do uvedení domu do provozu.
2. Sekundární kupní a prodejní smlouva. Smlouva stanoví podmínky prodeje domu. V tomto případě se všechny podmínky musí shodovat s daty z první smlouvy.
3. Nájemní smlouva na starý byt. Podpisem tohoto dokumentu budete moci nadále bydlet ve svém bývalém bytě až do uvedení novostavby do provozu.

3. Bydlení s hypotékou a zástavou

V situaci s hypotékou je lepší vzít si úvěr od banky, která je partnerem developera: půjčku tak získáte rychleji. Tato možnost vyžaduje převod vaší nemovitosti jako zástavy na úvěrovou instituci.

Díky tomu budete moci bydlet v zastaveném bytě, ale disponovat (prodat, odkázat, darovat apod.) bydlením budete moci až po úplném splacení dluhu.